ساخت و ساز اجاره ای و مسکن نیروی کار: راه حل های سرمایه ای عملی برای یک بحران واقعی مسکن
ریاضی مسکن کار نمی کند
بازار مسکن آمریکا مشکل عرضه دارد. بزرگ
فردی مک تخمین می زند که این کشور بیش از 3 میلیون واحد مسکونی کمبود دارد. در عین حال، قیمت مسکن از سال 2020 در بسیاری از بازارها بیش از 40 درصد افزایش یافته است. نرخ وام مسکن نسبت به چند سال پیش دو برابر شده است.
این ریاضی افراد را مستثنی می کند.
معلمان پرستاران اولین پاسخ دهندگان خانواده های جوان درآمد آنها بسیار زیاد است که واجد شرایط دریافت مسکن یارانه ای نیستند. آنها برای خرید با قیمت های امروزی خیلی کم درآمد دارند.
ما این را کمبود مسکن نیروی کار می نامیم.
چرا توسعه سنتی شکست می خورد؟
اکثر مسکن های جدید تجمل گرایی را مخدوش می کنند. دستگاه های رده بالا حاشیه های بالاتری دارند. توسعه دهندگان سرمایه را دنبال می کنند. سرمایه اغلب به دنبال بازدهی است.
نتیجه ساده است. ما برای بالای بازار می سازیم در حالی که وسط آن نازک است.
گفت: «در یک بازار کمربند خورشیدی، سه پروژه لوکس را تماشا کردم که در فاصله یک مایلی از یکدیگر قرار گرفتند. دیوید راکر. در همین حال، کارفرمایان مجاور نمی‌توانستند استخدام کنند، زیرا کارگران نمی‌توانستند مسکن در مسافت رفت و آمد پیدا کنند. این یک مشکل تخصیص سرمایه است.
این در مورد تقاضا نیست. این یک ساختار است.
آنچه که Build-to-Rent واقعاً وجود دارد
Build-to-Rent یا BTR مخفف خانه های تک خانواده یا خانه های شهری است که به طور خاص برای اجاره و نه فروش ساخته شده اند.
آنها بین کاندو و مالکیت خانه می نشینند.
آنها ارائه می دهند:
- حیاط های خود را
- فضای بیشتر
- امکانات عمومی
- مدیریت حرفه ای
برای خانواده‌هایی که نرخ‌هایشان خریداری نمی‌شود، BTR ثبات را بدون پیش‌پرداخت فراهم می‌کند.
BTR به سرعت رشد کرد. بر اساس گزارش شورای ملی خانه های اجاره ای، بیش از 90000 خانه BTR در سال 2023 تکمیل شده است که ده ها هزار خانه در دست توسعه است.
این یک روند نیست. این پاسخی به تقاضای ساختاری است.
چرا مسکن نیروی کار به سرمایه هوشمندتر نیاز دارد؟
مسکن نیروی کار خانوارهایی را هدف قرار می دهد که تقریباً 60 تا 120 درصد درآمد متوسط منطقه را به دست می آورند.
این خانواده ها اغلب بیش از 30 درصد از درآمد خود را صرف مسکن می کنند. این هزینه سنگین در نظر گرفته می شود.
برای ارائه خدمات به آنها، پروژه ها باید بین مقرون به صرفه بودن و بازدهی قابل قبول تعادل ایجاد کنند.
این نیاز به طراحی سرمایه منظم دارد.
راکر گفت: “ما روی پروژه ای کار کردیم که در آن با مشارکت با شهرداری محلی، هزینه زمین را کاهش دادیم.” ما در ازای آن واحدهای دارای محدودیت اجاره را کنار گذاشتیم. این خیریه نبود، ساختار هوشمند بود.»
پشته های سرمایه خلاق باعث می شود این معاملات کار کنند.
نحوه ساختار پروژه های قابل اجرا
ترکیب منابع سرمایه
در صورت امکان، سرمایه خصوصی، بدهی و مشوق های عمومی را ترکیب کنید.
مزایای مالیاتی پشتیبانی زیرساخت. پاداش تراکم این ابزارها هزینه های اولیه را کاهش می دهند.
هزینه های کمتر برابر است با اجاره کمتر.
کنترل هزینه ساخت و ساز
استاندارد کردن طرح ها از نقشه های تکراری طبقه استفاده کنید. ساخت فازها.
پیش بینی پذیری خطر را کاهش می دهد. ریسک کمتر شرایط تامین مالی بهتری را جذب می کند.
طراحی برای دوام
نگهداری کمتر به معنای بازده طولانی مدت بهتر است.
برای جلوگیری از هزینه های تعمیر مداوم، عاقلانه هزینه کنید.
ساختمان در نزدیکی مشاغل
مسکن نیروی کار باید در نزدیکی مراکز کار قرار گیرد.
سفرهای طولانی گردش مالی را افزایش می دهد. نزدیکی باعث افزایش ثبات می شود.
پرونده تجاری واقعی است
مسکن نیروی کار فقط یک کالای اجتماعی نیست. این یک جستجوی مداوم است.
مستاجران این گروه در زمان رکود نسبت به مستاجران لوکس نوسان کمتری دارند. آنها ثبات را در اولویت قرار می دهند.
تحقیقات موسسه Urban نشان می‌دهد که اجاره‌کنندگان با درآمد متوسط، گردش مالی کمتری را در جوامع حرفه‌ای در مقایسه با آپارتمان‌های شهری گران‌قیمت تجربه می‌کنند.
گردش مالی کمتر هزینه های لیزینگ را کاهش می دهد.
اشتغال قابل پیش بینی جریان نقدی ثابت را حفظ می کند.
این برای سرمایه گذاران بلندمدت جذاب است.
ESG و Community Impact
مسکن نیروی کار با اهداف عملی ESG هماهنگ است.
از بازارهای کار محلی حمایت می کند. مسافت رفت و آمد را کاهش می دهد. جوامع را تقویت می کند.
اما ESG باید قابل اندازه گیری باشد.
راکر گفت: «اگر مدعی تأثیرگذاری هستید، نسبت اجاره به درآمد را نشان دهید. “نمایش گردش مالی. نمایش دسترسی به مشاغل. اعداد مهم هستند.”
تاثیر و عملکرد می توانند با هم وجود داشته باشند.
کاری که سیاستمداران می توانند انجام دهند
مقامات محلی نقش دارند.
- تسریع رزولوشن
- پاداش تراکم را ارائه دهید
- حداقل پارکینگ را کم کنید
- شریک کاربری زمین
زمان یک قیمت است. تاخیر باعث افزایش اجاره بها می شود.
قوانین منطقه بندی واضح، عدم قطعیت را کاهش می دهد.
عدم اطمینان کمتر باعث جذب سرمایه می شود.
آنچه سرمایه گذاران باید در نظر داشته باشند
سرمایه گذاران باید طرز فکر خود را تغییر دهند.
دنبال کردن اوج رشد اجاره بها خطرناک است. ایجاد تقاضای پایدار با درآمد متوسط، پایداری را ارائه می دهد.
ببینید:
- روندهای جمعیتی بلند مدت
- رشد اشتغال در بازارهای هدف
- سطوح شدت هزینه
- خطوط لوله تامین
فرصت در جایی یافت می شود که تقاضا از عرضه بیشتر باشد.
آنچه که توسعه دهندگان می توانند در این سال انجام دهند
- زمین های کم استفاده در نزدیکی محل کار را شناسایی کنید
- فرمت های طراحی مدولار یا تکراری را کاوش کنید
- زودتر با مقامات محلی ملاقات کنید
- مدلی از سقف های اجاره ای که هنوز از بازگشت پشتیبانی می کند
- مراحل آزمایشی کوچکتر را قبل از انتشار کامل آزمایش کنید
- مواد بادوام را در اولویت قرار دهید
- ایجاد مشارکت با کارفرمایان محلی
- نسبت اجاره به درآمد را هر سه ماهه دنبال کنید
- نظارت بر گردش مالی و تنظیم مدیریت
- سالانه معیارهای تأثیر را منتشر کنید
اعدام نیت را شکست می دهد.
یک فکر نهایی
بحران مسکن انتزاعی نیست. این ریاضی است.
پیشنهاد کوتاه است هزینه ها بالاست خانواده ها تحت فشار هستند.
ساخت و ساز به اجاره و مسکن نیروی کار زمانی که به درستی ساختار یافته باشند پاسخ های عملی هستند.
این مربوط به تبلیغات نیست. این در مورد سرمایه منضبط، فرآیند روشن و تقاضای پایدار است.
هنگامی که تعادل پروژه ها با دسترسی برقرار می شود، جوامع تثبیت می شوند.
تجارت خوبی است. و لازم است.
