قوانین مالیاتی برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات

برای بسیاری از سرمایه گذاران املاک، استهلاک یکی از آن معافیت های مالیاتی عملی است که سال به سال جواب می دهد. اما نکته اینجاست: وقتی برای فروش ملک می روید، بازپس گیری استهلاک می تواند با صورت حساب مالیاتی که انتظار نداشتید بیاید، به شما ضربه بزند.

بازپس گیری استهلاک می تواند یکی از گیج کننده ترین موضوعات مالیاتی در املاک و مستغلات باشد. سرمایه گذاران معمولاً بر معافیت های مالیاتی سالانه ای که از استهلاک دریافت می کنند تمرکز می کنند، فقط زمانی که همان مزایا در یک فروش باز می گردند، غافلگیر می شوند، و نه به روش خوبی.

بازپس گیری استهلاک چیست؟

استهلاک به شما این امکان را می دهد که هر ساله بخشی از ارزش ساختمان خود را به دلیل فرسودگی ساختمان ها در طول زمان حذف کنید. برای اجاره های مسکونی، IRS معمولاً این کسورات را در طول 27.5 سال تقسیم می کند. جنبه مثبت آن آشکار است. شما هر سال درآمد مشمول مالیات خود را کاهش می دهید بدون اینکه پول اضافی خرج کنید، که جریان نقدی شما را افزایش می دهد.

مشکلات از زمانی شروع می شود که شما بفروشید. IRS تمام این استهلاک سالانه را به عنوان پایه مالیاتی دارایی شما کاهش داده است. بنابراین وقتی با سود می فروشید، بخشی از آن سود مربوط به آن کسورات گذشته مالیات متفاوتی دارد. در اصل، این بازیابی استهلاک است.

چرا بازپس گیری استهلاک در املاک و مستغلات اهمیت دارد؟

بازپس گیری استهلاک فقط یک پاورقی فنی نیست، بلکه می تواند سهم بزرگی از سود شما بگیرد، به خصوص اگر مدتی مالک آن مکان بوده باشید. فرض کنید یک خانه اجاره ای به قیمت 300000 دلار خریده اید. در طول ده سال، شاید ده ها هزار استهلاک انباشته کرده اید و هر سال مالیات خود را کاهش می دهید.

اما وقتی برای فروش می روید، IRS از شما انتظار دارد که این کسورات را از طریق بازپس گیری بپردازید. بسیاری از مردم هنگام برنامه ریزی برای خروج خود از این موضوع غافل می شوند و صورت حساب مالیاتی آنها را غافلگیر می کند.

نرخ مالیات بازیابی استهلاک

یکی از رایج ترین سوالاتی که مردم می پرسند این است که “نرخ مالیات برای بازپس گیری استهلاک چقدر است؟” اغلب اوقات، بازپس گیری استهلاک به عنوان سود بخش 1250 بازپس گیری نشده، تا 25 درصد نرخ فدرال مشمول مالیات می شود. این نرخ مالیات بر درآمد معمول شما نیست و نرخ سود سرمایه بلندمدت عادی (0٪، 15٪ یا 20٪) نیست.

قانون مالیات در واقع اموال استهلاک پذیر را با قوانین بازپس گیری متفاوت به دو دسته تقسیم می کند. اموال بند 1250 شامل ساختمان ها و اجزای سازه ای می شود. این بخش از املاک و مستغلات طبق قوانین “حفظ بخش 1250 حفظ شده” با حداکثر نرخ 25٪ مشمول مالیات می شود. اموال بند 1245 شامل اموال شخصی، تجهیزات و اصلاحات زمین مانند پارکینگ ها و محوطه سازی می شود. این بخش با نرخ مالیات بر درآمد معمولی قابل استرداد است که می تواند تا 37٪ باشد.

اگر یک مطالعه تقسیم هزینه انجام شده باشد، این امر به ویژه مهم می شود زیرا معمولاً حدود 20٪ تا 35٪ از هزینه یک ساختمان را به یک ملک بخش 1245 طبقه بندی می کند. این امر کمک‌های استهلاک را سرعت می‌بخشد، اما همچنین میزان سودی را که بعداً با نرخ‌های درآمد معمولی بالاتر هنگام فروش ملک مشمول مالیات می‌شود، افزایش می‌دهد.

مثال: یک ملک اجاره ای به مبلغ 300000 دلار

در اینجا نحوه عملکرد آن در یک سناریوی ساده آمده است:

شما به قیمت 300000 دلار خرید می کنید. در طول سالها، شما 80000 دلار استهلاک ادعا می کنید. مبنای تنظیم شده شما اکنون 220000 دلار است. شما به قیمت 400000 دلار می فروشید.

این به این معنی است: 400,000 دلار – 220,000 دلار = 180,000 دلار سود کل. از 180,000 دلار، 80,000 دلار استهلاک مجدد است، 100,000 دلار افزایش ارزش بالاتر و فراتر از استهلاک است.

80000 دلار گرفته شده تا 25 درصد مشمول مالیات می شود:

80000 دلار x 25% = 20000 دلار مالیات.

100000 دلار باقی مانده معمولاً نرخ سود سرمایه بلندمدت را به دست می آورد. بنابراین اگر می‌خواهید واقعاً بدانید پس از کسر مالیات چه چیزی را به خانه خواهید برد، درک نحوه کارکرد این روش بسیار مهم است.

ملاحظات بازیابی استهلاک اجاره

اگر صاحب ملک اجاره ای هستید، لازم نیست منتظر بمانید تا در شرف فروش باشید تا بازپس گیری استهلاک املاک را در نظر بگیرید. برنامه ریزی از قبل مهم است. بسیاری از سرمایه گذاران در مورد نحوه خرید وسواس فکر می کنند، اما به این فکر نمی کنند که چگونه و چه زمانی بفروشند. اما وقتی همه چیز گفته می شود و انجام می شود، مالیات می تواند واقعاً بر آنچه در جیب شما باقی می ماند تأثیر بگذارد. موارد اصلی که بر بازپس گیری تأثیر می گذارد عبارتند از:

• چه مدت مالکیت ملک را دارید؟
• چقدر ادعای استهلاک دارید؟
• ارزش ملک چقدر است؟
• قوانین مالیات بر دارایی ایالت شما
• صرف نظر از اینکه از استراتژی های تعویق مالیاتی استفاده می کنید یا خیر.

چگونه از بازیابی استهلاک جلوگیری کنیم

مردم همیشه می خواهند بدانند چگونه از بازپس گیری استهلاک به طور کلی جلوگیری کنند. شما همیشه نمی توانید آن را دور بزنید، اما گزینه هایی برای به تاخیر انداختن یا کاهش تاثیر آن دارید.

مبادله 1031

صرافی بخش 1031 بهترین راه حل است. اگر آن را به درستی تنظیم کنید، می توانید بدون پرداخت مالیات فوراً بفروشید، یک ملک واجد شرایط جدید بخرید و سود را منتقل کنید و دوباره آن را پس بگیرید.

فرصت سرمایه گذاری در منطقه

مناطق فرصت واجد شرایط به شما راه دیگری برای به تعویق انداختن برخی از مالیات می دهد. اگر درآمدهای خود را در یک صندوق واجد شرایط Opportunity Zone سرمایه گذاری کنید، ممکن است بتوانید صورت حساب های مالیاتی خاصی را به تاخیر بیندازید و احتمالاً از مزایای اضافی بهره مند شوید.

بر اساس مرگ قدم بردارید

اگر به تصویر بزرگ‌تر مانند ثروت خانواده فکر می‌کنید، به پله بالا رفتن در بنیاد فکر کنید. هنگامی که دارایی به ارث می رسد، مبنای مالیات معمولاً به ارزش فعلی بازار در زمان مرگ مالک می رسد.

تخصیص هزینه و استهلاک پاداش

اگر می‌خواهید استهلاک بیشتری داشته باشید، تقسیم هزینه‌ها یک حرکت هوشمندانه است. یک مطالعه حرفه ای تجزیه و تحلیل هزینه، بخش هایی از ساختمان شما را انتخاب می کند که می توانند سریعتر مستهلک شوند، بنابراین زودتر کسرهای بیشتری دریافت می کنید و جریان نقدی کوتاه مدت را افزایش می دهید.

استهلاک پاداش، زمانی که با یک بخش هزینه ترکیب شود، می تواند پس انداز بیشتری را اضافه کند. البته، تسریع در استهلاک ممکن است منجر به بازیابی بیشتر در مسیر شود، اما دریافت پول نقد در حال حاضر معمولاً ارزش آن را دارد. بسیاری از سرمایه‌گذاران از تقسیم هزینه‌ها به عنوان تنها بخشی از استراتژی مالیاتی بزرگ‌تر خود استفاده می‌کنند و اغلب آن را به چیزی شبیه به صرافی 1031 گره می‌زنند.