وقتی وام مسکن با نرخ ثابت منقضی می شود چه اتفاقی می افتد؟

در بریتانیا، تعداد زیادی از صاحبان خانه در حال پایان دادن به معاملات وام مسکن با نرخ ثابت هستند که سال ها پیش توافق شده بود، اغلب زمانی که نرخ بهره بسیار پایین تر بود.

از آنجایی که این معاملات منقضی می‌شوند، وام‌گیرندگان باید بدون توجه به اینکه وضعیت مالی خانوارشان تغییر کرده یا نه، در یک محیط نرخ بهره بسیار متفاوت، بازپرداخت مالی انجام دهند.

مردم توجه دارند زیرا این یک تغییر تدریجی نیست. حدود 1.8 میلیون وام مسکن با نرخ ثابت ظرف یک سال منقضی می‌شود، که فشارهای مالی را در یک دوره کوتاه متمرکز می‌کند و سؤالات گسترده‌تری را در مورد چگونگی گسترش نکول وام‌های مسکن در بین خانوارها، وام دهندگان و در کل اقتصاد ایجاد می‌کند.

چرا اکنون برای خانوارها و وام دهندگان اهمیت دارد

وام های مسکن با نرخ ثابت تاثیر تغییرات نرخ بهره را کاهش می دهد. در حالی که نرخ بهره پس از سال 2021 به شدت افزایش یافت، بسیاری از وام گیرندگان تا پایان مدت زمان معین آنها قفل شدند.

وقتی اعداد بزرگ با هم بازنشانی می‌شوند، این تاثیر تاخیری فورا وارد می‌شود. پرداخت‌های ماهانه می‌تواند ناگهان جهش کند و بر هزینه‌های خانوار و پس‌انداز در مقیاس تأثیر بگذارد، نه یک وام گیرنده در یک زمان.

چگونه تنظیم مجدد وام مسکن در واقع در طول زمان تکامل می یابد

استرس وام مسکن یک شبه ایجاد نمی شود. فشار معمولاً در مراحلی ایجاد می شود که به راحتی نمی توان آنها را از دست داد.

وام گیرندگان اغلب پیشنهادهای جدید را ماه ها قبل از انقضا قفل می کنند و با اطلاعات ناقص تصمیم می گیرند. پرداخت‌های بالاتر معمولاً هفته‌ها بعد شروع می‌شود و تأثیر کامل آن بر بودجه‌های خانوار می‌تواند ماه‌ها طول بکشد زیرا پس‌اندازها ضعیف می‌شوند.

چرا بسیاری از وام گیرندگان در نهایت نرخ های نکول بالاتری دریافت می کنند

زمانی که دوره ثابت به پایان می رسد، وام ها معمولاً به نرخ متغیر استاندارد وام دهنده تغییر می کنند، مگر اینکه اقدامی انجام شود. در تئوری این موقتی است، اما در عمل بسیاری از افراد بیشتر از حد انتظار می مانند.

برخی معتقدند که وام دهندگان آنها را به یک جایگزین معقول سوق خواهند داد. برخی دیگر به دلیل ترس از عدم موفقیت در بررسی های دسترسی یا به دلیل اینکه اسناد در مواقع عدم اطمینان بسیار زیاد به نظر می رسند، تاخیر را به تاخیر می اندازند. این پیش‌فرض‌های رفتاری به توضیح اینکه چرا نرخ‌های بالاتر حتی در صورت وجود گزینه‌ها ادامه می‌یابد کمک می‌کند.

چه چیزی باعث فشار پشت این تنظیم مجدد می شود؟

با واکنش بانک‌های مرکزی به تورم، از جمله افزایش‌های چندگانه از سوی بانک‌های مرکزی، نرخ‌های بهره به سرعت افزایش یافت بانک انگلستان. معاملات با نرخ ثابت که قبلاً مورد مذاکره قرار گرفت، نشان دهنده هزینه بسیار متفاوت پول است.

اگرچه نرخ ها از آن زمان تثبیت شده است، قیمت گذاری وام مسکن هنوز نشان دهنده هزینه های تامین مالی بالاتر از گذشته است. تفاوت بین پرداخت‌های ثابت قدیمی و پیشنهادهای جدید همان چیزی است که بسیاری از خانوارها اکنون در حال انجام آن هستند.

زمانی که قرار گرفتن در معرض در بین خانوارها نابرابر است

همه وام گیرندگان با تعدیل یکسان مواجه نیستند. خانوارهای تک درآمدی و وام گیرندگان خوداشتغال معمولاً با محدودیت‌های مقرون به صرفه‌تری نسبت به آنهایی که درآمد دوگانه پایدار دارند، مواجه هستند.

کسانی که به پایان مدت وام مسکن خود نزدیکتر هستند ممکن است تأثیر متفاوتی را نسبت به وام گیرندگان در برنامه بازپرداخت اولیه تجربه کنند. این تغییرات به جای ایجاد یک نتیجه یکسان، چگونگی اعمال فشارها در مناطق و جمعیت‌شناسی را شکل می‌دهد.

چگونه امواج تامین مالی مجدد سیستم را در عمل تحت فشار قرار می دهد

تامین مالی مجدد بدون مشکل نیست. وام دهندگان باید ارزیابی ها، بررسی های استطاعت مالی و تصمیمات مربوط به پذیره نویسی را پردازش کنند، اغلب به طور همزمان برای تعداد زیادی از وام گیرندگان.

محدودیت‌های ظرفیت و تعدیل‌های اداری به این معنی است که خانوارها نمی‌توانند یک‌باره به‌طور هموار سرمایه‌گذاری مجدد کنند. این به توضیح اینکه چرا استرس حتی بدون افزایش بیکاری یا فروش اجباری می‌تواند خوشه‌ای شود کمک می‌کند.

جایی که معمولاً نظارت قرار دارد

بازارهای وام مسکن در چارچوب های نظارتی عمل می کنند که استانداردهای وام دهی و آزمون های مقرون به صرفه را تعیین می کند، اما نتایج به صورت خودکار نیستند.

چگونگی تجلی فشار برای تامین مالی مجدد به زمان بندی، شرایط خانوار، قضاوت وام دهنده و شرایط بازار بستگی دارد. نظارت به جای تضمین نتایج فردی، بر ثبات سیستم متمرکز است.

آنچه حل نشده باقی مانده است

موج فعلی نکول وام مسکن یک ویژگی ساختاری وام با نرخ ثابت را برجسته می کند: ثبات کوتاه مدت می تواند ایجاد کند. فشار متمرکز بعدا

اینکه آیا بازارهای وام مسکن آتی به شدت به جهش‌های ثابت مدت متکی هستند یا به سمت انتقال روان‌تر تغییرات نرخ بهره حرکت می‌کنند، به جای یک نتیجه ثابت، یک سوال باز باقی می‌ماند.