چرا انعطاف پذیری عاطفی بحران اجاره در نیجریه را حل نمی کند؟

از لاگوس تا ایبادان، ابوجا تا کانو، واری تا پورت هارکورت و آکوره تا بنین، خانوارهای نیجریه ای با افزایش اجاره بها در شهرها دست و پنجه نرم می کنند. در لاگوس، اجاره در کریدور Lekki جزیره از N7 میلیون N12 میلیون N و در مناطق دیگر از N10 به N15 میلیون افزایش یافته است. برخی از ساکنان سطح بالا اخیرا شاهد افزایش اجاره بهای خود از حدود N15 میلیون N25 میلیون N بودند. در سرزمین اصلی، ولسوالی هایی مانند موشین، شومولو، مریلند، سورولره و آگیج افزایش حداقل 30 تا 40 درصدی را ثبت کرده اند.

عبادان که زمانی یک حومه طبقه متوسط ​​بود نیز فشار را احساس کرده است. بین سال‌های 2020 و 2022، یک خانواده طبقه متوسط ​​معمولی می‌تواند در مناطقی مانند نیو بودیجا، ایاگانگو، جریکو، ایکولابا و آگودی با قیمت N1 تا 3 میلیون مسکن مناسب اجاره کند. امروزه، همان املاک به طور متوسط ​​N4 تا N5 میلیون N4 و اجاره به N7 N8 میلیون N در Bodija، Akobo و Oluyole افزایش یافته است.

این بحران پس از سال 2023 تشدید شد و اکنون تقریباً تمام شهرهای بزرگ نیجریه را تحت تأثیر قرار می دهد. این وضعیت با افزایش به‌اصطلاح کارگزاران مسکن که هزینه‌های غیرمتعارفی از جمله کمیسیون، سپرده‌های امنیتی و هزینه‌های تسویه قانونی را دریافت می‌کنند، از 40 درصد تا 50 درصد اجاره واقعی تشدید می‌شود.

ملکی با اجاره سالانه پایه 3 میلیون N می تواند ناگهان 4.5 میلیون N یا بیشتر هزینه داشته باشد. جدا از افزایش قیمت، ساختار پرداخت به خودی خود ترسناک است. مستاجران اغلب ملزم به پرداخت اجاره بها سالانه هستند. برای خانواری که ماهانه 300000 N درآمد کسب می کند، چندین ماه درآمد می تواند فوراً برای پوشش اجاره ناپدید شود و چیزی برای غذا، حمل و نقل، صورتحساب های پزشکی، آموزش کودکان یا سایر موارد ضروری باقی بماند.

برای بسیاری از خانوارها، اجاره خانه به تنهایی بیش از 70 درصد درآمد سالانه را می خورد و نیاز اولیه به سرپناه را به بار مالی تبدیل می کند.

چرا این فقط یک موضوع احساسی نیست

بحران اجاره در نیجریه فقط مربوط به مالکان حریص یا مستاجران ناتوان نیست. این یک مشکل ساختاری است که توسط جمعیت شناسی، مالی، محدودیت های عرضه و شکاف های سیاستی شکل گرفته است.

جمعیت نیجریه از 220 میلیون نفر فراتر رفته است که حدود 60 درصد آنها زیر 25 سال سن دارند. میلیون ها جوان بالغ در حال تشکیل خانواده هستند و به دنبال مسکن هستند، اما این سیستم فاقد زیرساخت برای ردیابی مطمئن روند تشکیل خانوار، اشتغال و اجاره است. رشد درآمد همگام با تورم نبوده و اجاره بها افزایش یافته است، در حالی که ساخت و ساز برای تامین تقاضا با مشکل مواجه شده است.

یکی دیگر از عوامل نادیده گرفته شده، نقش مالکان دیاسپورا است. بسیاری از نیجریه ای هایی که در بریتانیا، ایالات متحده، کانادا و سایر کشورها زندگی می کنند، از طریق ارث یا خرید ملک اجاره ای، در ملک در خانه سرمایه گذاری می کنند. این صاحبخانه ها اغلب درآمد اجاره را با ارزهای خارجی مانند دلار آمریکا یا پوند انگلیس مقایسه می کنند. وقتی ارزش نایرا کاهش می یابد، ارزش واقعی سرمایه گذاری های خود را از دست می دهند و اجاره ها را افزایش می دهند تا ارزش آن در خارج از کشور تبدیل شود.

اگرچه این رویکرد از دیدگاه سرمایه‌گذاری قابل درک است، اما واقعیت‌های مستأجران محلی را نادیده می‌گیرد که دستمزد آنها به نسبت افزایش نیافته است. نتیجه افزایش فشار اجاره در مناطق پر تقاضا مانند Lekki، جزیره ویکتوریا، New Bodija و Agodi است.

همچنین بخوانید : بحران اجاره بها کارگران جوان را مجبور می کند به اتاق خواب های دوران کودکی بازگردند

چرا مقایسه با انگلستان؟

استفاده از بریتانیا به عنوان معیار به معنای کپی تصمیمات به صورت عمده نیست. این در مورد یادگیری از یک بازار مسکن بالغ است که در آن داده ها، سیاست ها و سیستم های مالی نتایج قابل پیش بینی ایجاد می کنند.

بریتانیا، با جمعیتی در حدود 69.5 میلیون نفر، به طور فعال تشکیل خانوار، مقرون به صرفه بودن اجاره و روند درآمد را دنبال می کند. متوسط ​​اجاره خصوصی حدود 1000 پوند در ماه است و خانوارها تقریباً 36 درصد از درآمد خود را صرف اجاره می کنند. در لاگوس، این سهم اغلب بین 50 تا 70 درصد متغیر است.

وام‌های بلندمدت و برنامه‌های مسکن اجتماعی فشار بر بازار اجاره خصوصی را کاهش می‌دهد، در حالی که نظارت مبتنی بر داده‌ها به تصمیم‌گیری‌های سیاستی کمک می‌کند. درس برای نیجریه روشن است. سیستم های ساختاریافته، شفافیت و مکانیسم های تامین مالی به ثبات بازار مسکن کمک می کند.

کاری که نیجریه می تواند انجام دهد

نیجریه به یک زیرساخت داده مسکونی قابل اعتماد نیاز دارد. پایگاه‌های اطلاعاتی ملی و سطح شهر باید بر خانوارها، اجاره‌بها، ساخت‌وساز و قیمت مناسب نظارت داشته باشند. این امر امکان پیش‌بینی بهتر تقاضای مسکن را فراهم می‌کند و هم سیاست‌گذاری و هم سرمایه‌گذاری خصوصی را هدایت می‌کند.

گزینه های تامین مالی انعطاف پذیر نیز مورد نیاز است. وام مسکن، طرح‌های اجاره به مالک و مدل‌های اقساط مبتنی بر درآمد می‌توانند به خانوارها کمک کنند تا تعهدات اجاره خود را مدیریت کنند. بانک‌ها، شرکت‌های فین‌تک و مؤسسات مالی خرد می‌توانند برای توسعه محصولات مناسب برای درآمد واقعی نیجریه‌ای‌های طبقه متوسط ​​همکاری کنند.

گسترش عرضه مسکن ارزان قیمت به همان اندازه مهم است. توسعه‌دهندگان باید به ساختن خانه‌های طبقه متوسط ​​و اجتماعی تشویق شوند، نه فقط املاک لوکس. مشوق های مالیاتی، مشارکت های دولتی و خصوصی و فرآیندهای تایید سریع تر می توانند عرضه را تسریع کنند و فشار بر بازارهای اجاره را کاهش دهند.

مقررات و حمایت قانونی نیز باید بهبود یابد. قراردادهای اجاره استاندارد، صدور مجوز برای نمایندگان و دادگاه های اجاره محلی می توانند از مستاجرین محافظت کنند و در عین حال اعتماد سرمایه گذاران را حفظ کنند. نظارت نظارتی، شیوه های استثماری و هزینه های خودسرانه را کاهش می دهد.

چرا تاب آوری عاطفی به تنهایی بحران را حل نمی کند

بسیاری از نیجریه ای ها سعی می کنند از طریق انعطاف پذیری، مذاکره یا پس انداز شخصی از نظر عاطفی کنار بیایند. با این حال، این نمی تواند چالش های سیستمی را حل کند. در شهرهایی مانند لاگوس و ابادان، خانوارها اغلب بین 50 تا 70 درصد از درآمد خود را صرف اجاره می کنند. ضعیف بودن حمایت های قانونی، مستاجران را در برابر شیوه های استثماری و قراردادهای نامشخص آسیب پذیر می کند. شهرنشینی سریع، تامین مالی محدود و عرضه محدود مسکن همچنان این کمبود را تشدید می کند.

انعطاف‌پذیری عاطفی می‌تواند به خانواده‌ها کمک کند تا با فشارهای کوتاه‌مدت کنار بیایند، اما راه‌حل‌های پایدار نیاز به اصلاحات سیستمی دارد، از جمله پلت‌فرم‌های دیجیتال شفاف، مقررات قوی‌تر و سیستم‌های تامین مالی که واقعیت‌های اقتصادی محلی را منعکس می‌کند.

معرفی اپلیکیشن موبایل HOUSMATA

پس از بیش از یک دهه در بخش مدیریت املاک و مستغلات در نیجریه، من شاهد چالش های پیش روی مستاجران و ناکارآمدی در سیستم اجاره بودم. از نمایندگی‌های ناهماهنگ گرفته تا اجاره‌های بدون ساختار و قیمت‌گذاری غیرشفاف، بازار مدت‌هاست که تکه تکه شده است.

از طریق HOUSMATA Property Max Results Group، با مشارکت شرکت فناوری Merk365 و شرکت حقوقی Swift Legal، یک اکوسیستم اجاره دیجیتال طراحی شده برای رسیدگی به این مسائل ساختاری ایجاد کرده است.

این پلت فرم قراردادهای اجاره را ساده می کند و در عین حال از مالکان و مستاجران محافظت می کند. این کار با هماهنگ کردن نمایندگان بررسی‌شده، تکرارها را کاهش می‌دهد، واسطه‌های بررسی‌نشده را حذف می‌کند و فهرست شفاف مستاجرین واجد شرایط را ارائه می‌کند. این سیستم همچنین استانداردهای حرفه ای را ترویج می کند که بر صداقت، مسئولیت پذیری و رفتار اخلاقی در مدیریت دارایی تاکید دارد.

HOUSMATA نشان می دهد که چگونه فناوری و استانداردهای حرفه ای می توانند به مسائل ساختاری مسکن رسیدگی کنند، نه اینکه صرفاً تأثیر عاطفی اجاره های بالا را مدیریت کنند.

نتیجه گیری

بحران مسکن در نیجریه ساختاری است، نه شخصی. انعطاف‌پذیری عاطفی مهم است، اما راه‌حل‌های معنادار نیازمند نوآوری، نهادهای قوی‌تر و سیستم‌های مالی بهبود یافته است.

داده‌های قابل اعتماد مسکن، وام‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه و طرح‌های اجاره به مالک، افزایش عرضه مسکن ارزان‌قیمت و مقررات بهتر نمایندگان می‌تواند به ثبات بازار اجاره کمک کند. سیاست هایی که تأثیر سرمایه گذاری دیاسپورا و تغییرات نرخ ارز را در نظر بگیرند نیز مورد نیاز است.

نیجریه با ترکیب فناوری، استانداردهای حرفه ای و طراحی خط مشی صحیح، می تواند یک سیستم مسکن شفاف، قابل پیش بینی و مقرون به صرفه بسازد.

Akinwunmi Awoyode، MSc، MBA، CIPM IPMA UK یک متخصص املاک و مستغلات با بیش از 12 سال تجربه بین المللی در نیجریه و بریتانیا است. او مدیر عامل و مدیرعامل Property Max Results Group Ltd است و دارای مدرک کارشناسی ارشد در مدیریت املاک و سرمایه گذاری و MBA در تجارت جهانی و استراتژی از بریتانیا است.